Mientras el mercado de bienes raíces continúa gozando de los mejores términos de compraventa en las pasadas décadas (100% financiamiento, intereses fijos bien bajos, etc.), el Proyecto Nuevo Reposeído se beneficia de lo mejor de los “dos mundos”; los precios de venta de la propiedad reposeída y los términos de financiamiento e incentivos de proyecto nuevo, convirtiéndose así en una de las alternativas preferidas para el comprador de propiedades residenciales. Estas condiciones son provocadas por la adquisición de proyectos nuevos por la banca mediante la ejecución o la adquisición de los mismos por inversionistas-desarrolladores.
Este producto ya conocido por nuestro mercado mediante nuevos re-lanzamientos y pre-ventas, se destaca actualmente por los siguientes beneficios:
- Atractivas ofertas de financiamiento:
El financiamiento hipotecario de vivienda nueva nos ofrece para estas propiedades unas ofertas nunca antes vistas debido a que en la mayoría de los casos el Banco – Adquiriente Involuntario, vende este activo y su pagaré lo retiene en “cartera” por lo que no procede a disponer del mismo al mercado secundario, permitiendo ofertas tales como Financiamiento tipo “Buydown” a 40 años el cual ofrece un interés el primer año al 1.99%, el segundo año al 2.99% y del tercer año en adelante al 3.99% fijo por el término restante del financiamiento. También ofrece interés fijo de 2.99% por términos de 30 ó 40 años con un 100% (“LTV”) de financiamiento en algunos proyectos.
- 2. Grandes descuentos:
Los precios de venta reducidos en ocasiones hasta un 40% de su precio original se deben a que la banca se convierte en algunos casos en un adquiriente involuntario donde se coloca de repente el “sombrero” de desarrollador y dueño del proyecto. En otros casos, inversionistas adquieren de la banca estos proyectos en descuento provocando así la necesidad del Banco y/o del inversionista de disponer de estos activos a la brevedad posible. Debido a esto, la reducción drástica de precios de venta se convierte en un mecanismo muy efectivo para éste propósito.
- Incentivos vigentes:
La vivienda nueva se beneficia de programas de incentivos tales como “Ley Programa Impulso Vivienda 2011” y “Mi Nuevo Hogar”. Estas unidades residenciales reciben el 100% del beneficio en cuanto a cero contribución sobre la propiedad por 5 años y exención de impuestos sobre ganancia de capital a realizarse en el futuro. También estará exento de contribución sobre ingresos de renta, por los próximos 10 años, en caso de arrendar la propiedad. Por otro lado, ambas escrituras, compraventa e hipoteca quedan exentas de sellos y comprobantes utilizados para la presentación e inscripción en cualquier registro público del gobierno. Además, el Programa “Mi Nuevo Hogar” provee un incentivo de hasta 5% del precio de venta, o hasta $10,000 para utilizar en gastos de cierre y/o pronto.
- Incentivos adicionales:
La parte vendedora ofrece bonos adicionales en Proyectos Nuevos Reposeídos que varían desde enseres eléctricos para toda la propiedad hasta “Gift Cards” para la compra de muebles y accesorios del hogar. También podría beneficiarse de bonificaciones adicionales para descontarse del precio de venta y aportaciones económicas para las ofertas tipo “buydown”.
En Reality Realty, PSC manejamos actualmente varios Proyectos Nuevos Reposeídos donde experimentamos junto a nuestros compradores y desarrolladores todos estos beneficios que mencionamos anteriormente.
Nuestro Departamento de Proyectos Nuevos ofrece a la banca y al desarrollador de vivienda nueva una gama de servicios bajo un mismo techo. Desde el análisis del diseño inicial en los remanentes de terrenos yá desarrollados, diseño de la unidad de acuerdo a las necesidades del mercado actual, análisis de permisología existente, estudio del mercado y absorción, hasta la preparación de la campaña publicitaria, ventas, mercadeo y la administración de las unidades residenciales durante el período de administración del banco y/o desarrollador, previo al traspaso de la misma a los residentes.
Para más información sobre nuestros servicios para Proyectos Nuevos puede comunicarse con nuestro Departamento ó con su Gerente, el Sr. Erick J. Bracero Serrano, al 787-745-8777 ó vía correo electrónico a: PN@realityrealtypr.com. Además, pueden visitar nuestra página: www.realityrealtypr.com
Los beneficios de la nueva Ley de Hogar Seguro
El Hogar Seguro toma una nueva dimensión reconociéndose ahora una protección más amplia y abarcadora sobre lo que constituye una vivienda principal.
Pocos conocen de los beneficios que provee la nueva Ley 195 sobre Hogar Seguro, promulgada el 13 de septiembre de 2011. Esta es un reconocimiento de la legislatura de la importancia que los puertorriqueños siempre le hemos dado a proteger y mantener la propiedad en que vivimos y de la cual somos dueños.
Desde el 1936 ha existido en nuestro ordenamiento jurídico una protección sobre Hogar Seguro, no teniendo esto que ver con la designación que, en casos de familia, se realiza sobre la vivienda en que residen unos menores se designe como el hogar seguro de los mismos; sino en una consideración económica que establecía el Código Civil a favor de un deudor frente a sus acreedores.
Establecía el Código Civil que un acreedor, salvo contadas excepciones, no podía despojar a un deudor de todos sus bienes pues tenía el deudor la salvaguarda de hogar seguro, significando esto el que estaba protegido contra sus acreedores por la suma de $500. Esta cantidad se fue aumentando a través de distintas enmiendas a la Ley hasta la suma de $15,000 la cual es la suma vigente hasta antes de la promulgación de la ley que nos ocupa.
El Hogar Seguro toma una nueva dimensión reconociéndose ahora una protección más amplia y abarcadora sobre lo que constituye la vivienda principal de los ciudadanos.
La nueva Ley lleva el nombre de “Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar” y aplica a toda persona que sea dueño de una propiedad y esta constituya su vivienda principal.
La misma protege la propiedad contra embargo, sentencia o ejecución que se pretenda realizar por razón de cualquier deuda u obligación del dueño. Se establecen como excepción a esta regla las deudas aseguradas por hipotecas garantizadas por la propiedad e hipotecas garantizadas por agencias o entidades federales o estatales que se aseguran y venden en el mercado secundario, contribuciones estatales y federales así como pagos adeudados a contratistas por reparaciones realizadas a la propiedad. Tampoco aplica en casos de Ley de Quiebras.
Por ejemplo, la Ley protege la vivienda principal contra el resultado adverso de una demanda por daños y perjuicios contra el dueño de la propiedad sin importar el asunto en esta ventilado, lo que puede ser desde un accidente ocasionado por usted, su hijo o por una mascota, hasta por mala práctica de una profesión. Así también queda protegida la propiedad contra deudas de cualquier índole como, por ejemplo, las que resulten de préstamos personales o tarjetas de crédito.
La protección permanece vigente después de la muerte de uno de los cónyuges siempre y cuando el cónyuge supérstite (sobreviviente) permanezca ocupando la propiedad como su vivienda principal y en caso de la muerte de ambos hasta que el menor de los hijos alcance la mayoría de edad. En caso de muerte de persona no casada pero jefe de familia la protección subsistirá para sus ascendientes o descendientes hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad mientras estos ocupen la propiedad como su vivienda principal y el menor de los mismos alcance la mayoría de edad.
La protección subsiste, además, en caso del arrendamiento temporal de la propiedad por razón de trabajo, estudio, servicio militar o diplomático o por razón de enfermedad que obligue al individuo o la familia a relocalizarse temporeramente en otra residencia en o fuera de Puerto Rico.
En los casos donde se venda la propiedad, el dinero obtenido por la venta quedará protegido por un término de nueve meses a partir del momento de la venta término que tendrá para invertir el dinero en otra propiedad localizada en Puerto Rico que constituya su vivienda principal.
Los dueños de propiedades que quieran establecer esta protección sobre sus viviendas solo tienen que comparecer ante un Notario Público y mediante Acta establecer que su propiedad es de uso residencial, que constituye su vivienda principal y que la misma tiene carácter de Hogar Seguro, señalando que no ostenta o posee otra propiedad como vivienda principal.
Incurrirá en delito Grave de cuarto grado la persona que intente o logre inscribir el derecho de Hogar Seguro en el Registro de La Propiedad en más de una propiedad exponiéndose a severas multas y/o cárcel.
En los casos donde se adquiera una propiedad luego de la vigencia de la Ley, el Notario autorizante del documento de traslado de dominio deberá advertirle al comprador si es su intención constituir la propiedad en su Hogar Seguro y así consignarlo en la escritura pública haciéndole las debidas advertencias y consecuencias de este acto.
No necesariamente el derecho de Hogar Seguro tiene que estar inscrito en el Registro de la Propiedad para invocarlo como defensa contra un acreedor, pero la Ley establece un término dentro del cual hay que invocarlo y si el acreedor lo impugna y existe controversia se celebrará una vista para dilucidar la aplicación del mismo. Por eso lo es altamente recomendable establecer el derecho de Hogar Seguro de antemano y en caso de que un acreedor quiera impugnarlo recaiga sobre este todo el peso de la prueba para así hacerlo.
La constitución de este derecho es un procedimiento rápido y sencillo el cual redundará en un gran beneficio y tranquilidad para los propietarios jefes de familia.
Para más información, pueden llamar a Martínez Villella Law Offices, al 787-763-9777, enviar un fax al 787-763-9444 o escribir a amartinez@amvlawpr.com.