Los Bienes Raíces (BR) han ocupado las primeras planas de los diarios y noticieros internacionales. El sistema Financiero y el Mercado de BR han colapsado a nivel mundial. Todos escuchamos personas hablar de Recesión otros de Contracción y también hemos escuchado términos como, Have We Hit Bottom ¿hemos tocado fondo?, bajas tasa de absorbcion, mucha oferta y poca demanda entre otros.
Cuando aprendemos a interpretar el Ciclo del Mercado de BR Real Estate Market Cycle y su comportamiento obtenemos una ventaja competitiva que nos ayuda a capitalizar las oportunidades que el mercado presenta. Grandes Inversiones y Fortunas se han originado en épocas como la que hoy vivimos debido al conocimiento y comprensión del movimiento cíclico del mercado.
Aunque pueden resultar un poco técnicos los términos que se utilizan para definir el comportamiento y las características del Ciclo de BR, solo mencionaré los conceptos básicos y las fases que comprenden dicho Ciclo, luego me enfocaré en las oportunidades que el mercado nos ofrece.
Etapas del Ciclo de BR
En primer lugar debemos conocer que el Ciclo de BR se compone de cuatro etapas o fases, conocidas comunmente como: Expansión, Contracción, Recesión y Recuperación. Estas etapas no son otra cosa que espacios de tiempo que podrían experimentar diferentes términos de duración e intensidad. Es una realidad que dentro de un mismo Territorio o País dichas etapas pueden tener un comportamiento diferente a nivel regional, estatal o internacional y tambien varian de acuerdo a los diferentes sectores de la industria. O sea que el mercado residencial puede comportarse diferente al comercial asi como el mercado industrial al de las ventas al por menor retail sales, aunque sabemos que puede haber una relacion entre ellas.
Cada fase cuenta con unas características propias que nos ayudan a identificar en que etapa nos encontramos dentro del ciclo, estas características funcionan similares a los indicadores o síntomas en el cuerpo humano donde a través de ellos el especialista puede diagnosticar y precisar nuestra condición y las medidas a seguir para alcanzar la salud. Reconocer nuestra realidad actual del mercado de BR y aceptar que atravesamos una etapa de Recesión no debe alarmarnos, por el contrario nos ayuda a prepararnos mejor individual y colectivamente.
Movimiento del Ciclo de Bienes Raíces
En la siguiente tabla podrán apreciar algunos indicadores básicos de cada etapa
Euforia a raiz de la etapa de Expansión
Si relacionamos la etapa de Expansión ilustrada en la tabla y la remontamos al mercado de BR en PR nos acordaremos cuando hace unos pocos anos los precios comenzaron a subir dramáticamente debido a la demanda de compradores y un gran número de especuladores movió su dinero de otras inversiones que no producían los retornos de inversión (ROI) deseados a la compra de proyectos nuevos, donde fuimos testigos de las grandes filas para opcionar en la preventa de dichos proyectos, inclusive en muchos de estos proyectos las personas pernoctaban desde el dia anterior, la euforia era tal que nos impulsaba a comprar por emocion logrando que perdieramos de perspectiva que el aumento en el valor de las propiedades era artificial y no sustentable ya que el mismo no guardaba relacion con el crecimiento de ingresos y la tasa de empleo entre otros indicadores de crecimiento economico, haciendo realidad la famosa frase Real Estate Bubble .
Lo anterior crea un desplome del mercado inmobiliario donde comienzan a declinar los valores, disminuye la poca equidad que ya existía en las propiedades home equity considerado la mayor fuente de ahorros de las familias, esto unido a la crisis económica trajo como consecuencia un significativo aumento en la pérdida de empleos y reducción de ingresos lo que produce un récord en la morosidad de préstamos hipotecarios y la mayor cantidad de propiedades reposeídas que hemos experimentado en anos.
Proyectos Nuevos Reposeidos
Otra de las razones para el aumento significativo en el inventario de proyectos nuevos actualmente se debe al extenso tiempo que toma el proceso de permisología en P.R., donde vimos desarrolladores que sometieron sus permisos dentro del periodo de expansión sin embargo los mismos advinieron final y firme años después en otra etapa del ciclo del mercado.
Corrección del Mercado
Lo anterior es parte del proceso natural del la etapa recesionaria donde a mayor aumento en los precio mas aguda es la caida por falta de sustentabilidad. No obstante este proceso es uno necesario para balancear el mercado y traerlo nuevamente a un equilibrio.
Lo Positivo de la Resecion
Dentro de los factores positivos que podemos mencionar destaco que esta situacion ha contribuido a que el índice adquisitivo affordability index (ingreso promedio dividido entre el pago hipotecario promedio) según la Asociación Nacional de Realtors®) se encuentre entre los mejores si no el mejor momento de la historia.
En otras palabras una familia con un ingreso promedio en San Juan de $2,342.00 (según Censo 2006) no cualificaba para una casa de precio promedio en esa misma Ciudad ya que solo podian aspirar a una propiedad de $125,000 aproximadamente. En la etapa de recesión las casas son más baratas en relación a los ingresos y las familias pueden aspirar a una mejor residencia.
¿Las Bajas tasas hipotecarias aumentan el poder adquisitivo?
A lo anterior debemos anadirle que existen proyectos nuevos que fueron reposeidos por los bancos que estan siendo vendidos nuevamente ya sea a traves de la misma Institucion Bancaria o algun Inversionista quien adquirido los mismos. Algunos de estos proyectos nuevos cuentan con tasas desde un 2.99% y terminos de hasta 40 anos. Para que tengamos una idea mas clara del alcanze de la reducion de la tasa y el termino en una hipoteca, una familia cuyo ingreso mensual es de $2,342 con una hipoteca cuyo interes es de un 5.99% a 30 anos podria aspirar para un prestamo de $121,000 aprox, sin embargo esta misma familia con el mismo ingreso en una hipoteca al 3.99% a 40 anos cualificaria para una hipoteca de $174,000 aprox, o sea podria obtener una hipoteca de hasta $53,000 dolares mas, manteniendo el mismo pago mensual en ambos escenarios. Este favor contibuye a que no hayamos experimentado una caida mayor de precios.
Aunque el escenario luce negativo para los vendedores como pueden observar es sumamente positivo para los (compradores). Hubo vendedores y desarrolladores que generaron grandes sumas de dinero vendiendo, hoy le toca a los compradores donde pueden adquirir residencias en lugares que antes no imaginaban, sin embargo hoy gracias a la crisis pueden aspirar a una mejor vivienda y una mejor calidad de vida.
¿Es momento de vender?
¿Quiere decir esto que aquellos propietarios que deseen vender no deben hacerlo? No necesariamente, si usted va a vender y piensa comprar es muy probable que lo que deje de ganar al vender lo recupere, incluso, lo pueda duplicar o triplicar como otros lo han hecho, tambien puede optar por alquilar su propidad y esperar a la etapa de expansion para vender la misma.
Debo esperar a que bajen mas los precios para comprar?
Los expertos dicen que en algún punto del 2011 al 2012 la caída en precios se detendrá y tocara fondo hit bottom. Otros expresan que ya tocamos fondo y nos dirijimos a una lenta recuperacion.
Aunque cientificamente es muy dificil precisar exactamente endonde estamos, si podemos decir a raiz de los sintomas del mercado e indicadores de la economia que estamos dentro del punto mas bajo del ciclo.
Te invito a no esperar a ver si las cosas mejoran para tomar una decisión, los que capitalicen las oportunidades de hoy serán los grandes ganadores del mañana. Albert Einstein expreso y cito: La Crisis es la mayor bendición que puede sucederle a personas y países, porque la crisis trae progresos. La Creatividad nace de la angustia, como el día nace de la noche oscura. Es en la crisis que nace la Inventiva, los descubrimientos y las grandes estrategias. Quien supera la crisis, se supera a sí mismo sin quedar SUPERADO
Queda de nosotros transformar La Crisis en Grandes Oportunidades
Iván Zavala Steidel CRB,CIPS,CRS,GRI,TRC
El autor de este artículo es especialista certificado en venta de propiedades residenciales, certificado en la venta de propiedades y transacciones internacionales, certificado en el manejo de empresas de BR, graduado del Instituto de Realtors y CEO de la prestigios firma de BR Reality Realty.
Entendiendo El Ciclo del Mercado de Bienes Raíces
Cuando aprendemos a interpretar el Ciclo del Mercado de BR Real Estate Market Cycle y su comportamiento obtenemos una ventaja competitiva que nos ayuda a capitalizar las oportunidades que el mercado presenta. Grandes Inversiones y Fortunas se han originado en épocas como la que hoy vivimos debido al conocimiento y comprensión del movimiento cíclico del mercado.
Aunque pueden resultar un poco técnicos los términos que se utilizan para definir el comportamiento y las características del Ciclo de BR, solo mencionaré los conceptos básicos y las fases que comprenden dicho Ciclo, luego me enfocaré en las oportunidades que el mercado nos ofrece.
Etapas del Ciclo de BR
En primer lugar debemos conocer que el Ciclo de BR se compone de cuatro etapas o fases, conocidas comunmente como: Expansión, Contracción, Recesión y Recuperación. Estas etapas no son otra cosa que espacios de tiempo que podrían experimentar diferentes términos de duración e intensidad. Es una realidad que dentro de un mismo Territorio o País dichas etapas pueden tener un comportamiento diferente a nivel regional, estatal o internacional y tambien varian de acuerdo a los diferentes sectores de la industria. O sea que el mercado residencial puede comportarse diferente al comercial asi como el mercado industrial al de las ventas al por menor retail sales, aunque sabemos que puede haber una relacion entre ellas.
Cada fase cuenta con unas características propias que nos ayudan a identificar en que etapa nos encontramos dentro del ciclo, estas características funcionan similares a los indicadores o síntomas en el cuerpo humano donde a través de ellos el especialista puede diagnosticar y precisar nuestra condición y las medidas a seguir para alcanzar la salud. Reconocer nuestra realidad actual del mercado de BR y aceptar que atravesamos una etapa de Recesión no debe alarmarnos, por el contrario nos ayuda a prepararnos mejor individual y colectivamente.
Movimiento del Ciclo de Bienes Raíces
En la siguiente tabla podrán apreciar algunos indicadores básicos de cada etapa
Euforia a raiz de la etapa de Expansión
Si relacionamos la etapa de Expansión ilustrada en la tabla y la remontamos al mercado de BR en PR nos acordaremos cuando hace unos pocos anos los precios comenzaron a subir dramáticamente debido a la demanda de compradores y un gran número de especuladores movió su dinero de otras inversiones que no producían los retornos de inversión (ROI) deseados a la compra de proyectos nuevos, donde fuimos testigos de las grandes filas para opcionar en la preventa de dichos proyectos, inclusive en muchos de estos proyectos las personas pernoctaban desde el dia anterior, la euforia era tal que nos impulsaba a comprar por emocion logrando que perdieramos de perspectiva que el aumento en el valor de las propiedades era artificial y no sustentable ya que el mismo no guardaba relacion con el crecimiento de ingresos y la tasa de empleo entre otros indicadores de crecimiento economico, haciendo realidad la famosa frase Real Estate Bubble .
Lo anterior crea un desplome del mercado inmobiliario donde comienzan a declinar los valores, disminuye la poca equidad que ya existía en las propiedades home equity considerado la mayor fuente de ahorros de las familias, esto unido a la crisis económica trajo como consecuencia un significativo aumento en la pérdida de empleos y reducción de ingresos lo que produce un récord en la morosidad de préstamos hipotecarios y la mayor cantidad de propiedades reposeídas que hemos experimentado en anos.
Proyectos Nuevos Reposeidos
Otra de las razones para el aumento significativo en el inventario de proyectos nuevos actualmente se debe al extenso tiempo que toma el proceso de permisología en P.R., donde vimos desarrolladores que sometieron sus permisos dentro del periodo de expansión sin embargo los mismos advinieron final y firme años después en otra etapa del ciclo del mercado.
Corrección del Mercado
Lo anterior es parte del proceso natural del la etapa recesionaria donde a mayor aumento en los precio mas aguda es la caida por falta de sustentabilidad. No obstante este proceso es uno necesario para balancear el mercado y traerlo nuevamente a un equilibrio.
Lo Positivo de la Resecion
Dentro de los factores positivos que podemos mencionar destaco que esta situacion ha contribuido a que el índice adquisitivo affordability index (ingreso promedio dividido entre el pago hipotecario promedio) según la Asociación Nacional de Realtors®) se encuentre entre los mejores si no el mejor momento de la historia.
En otras palabras una familia con un ingreso promedio en San Juan de $2,342.00 (según Censo 2006) no cualificaba para una casa de precio promedio en esa misma Ciudad ya que solo podian aspirar a una propiedad de $125,000 aproximadamente. En la etapa de recesión las casas son más baratas en relación a los ingresos y las familias pueden aspirar a una mejor residencia.
¿Las Bajas tasas hipotecarias aumentan el poder adquisitivo?
A lo anterior debemos anadirle que existen proyectos nuevos que fueron reposeidos por los bancos que estan siendo vendidos nuevamente ya sea a traves de la misma Institucion Bancaria o algun Inversionista quien adquirido los mismos. Algunos de estos proyectos nuevos cuentan con tasas desde un 2.99% y terminos de hasta 40 anos. Para que tengamos una idea mas clara del alcanze de la reducion de la tasa y el termino en una hipoteca, una familia cuyo ingreso mensual es de $2,342 con una hipoteca cuyo interes es de un 5.99% a 30 anos podria aspirar para un prestamo de $121,000 aprox, sin embargo esta misma familia con el mismo ingreso en una hipoteca al 3.99% a 40 anos cualificaria para una hipoteca de $174,000 aprox, o sea podria obtener una hipoteca de hasta $53,000 dolares mas, manteniendo el mismo pago mensual en ambos escenarios. Este favor contibuye a que no hayamos experimentado una caida mayor de precios.
Aunque el escenario luce negativo para los vendedores como pueden observar es sumamente positivo para los (compradores). Hubo vendedores y desarrolladores que generaron grandes sumas de dinero vendiendo, hoy le toca a los compradores donde pueden adquirir residencias en lugares que antes no imaginaban, sin embargo hoy gracias a la crisis pueden aspirar a una mejor vivienda y una mejor calidad de vida.
¿Es momento de vender?
¿Quiere decir esto que aquellos propietarios que deseen vender no deben hacerlo? No necesariamente, si usted va a vender y piensa comprar es muy probable que lo que deje de ganar al vender lo recupere, incluso, lo pueda duplicar o triplicar como otros lo han hecho, tambien puede optar por alquilar su propidad y esperar a la etapa de expansion para vender la misma.
Debo esperar a que bajen mas los precios para comprar?
Los expertos dicen que en algún punto del 2011 al 2012 la caída en precios se detendrá y tocara fondo hit bottom. Otros expresan que ya tocamos fondo y nos dirijimos a una lenta recuperacion.
Aunque cientificamente es muy dificil precisar exactamente endonde estamos, si podemos decir a raiz de los sintomas del mercado e indicadores de la economia que estamos dentro del punto mas bajo del ciclo.
Te invito a no esperar a ver si las cosas mejoran para tomar una decisión, los que capitalicen las oportunidades de hoy serán los grandes ganadores del mañana. Albert Einstein expreso y cito: La Crisis es la mayor bendición que puede sucederle a personas y países, porque la crisis trae progresos. La Creatividad nace de la angustia, como el día nace de la noche oscura. Es en la crisis que nace la Inventiva, los descubrimientos y las grandes estrategias. Quien supera la crisis, se supera a sí mismo sin quedar SUPERADO
Queda de nosotros transformar La Crisis en Grandes Oportunidades
Iván Zavala Steidel CRB,CIPS,CRS,GRI,TRC
El autor de este artículo es especialista certificado en venta de propiedades residenciales, certificado en la venta de propiedades y transacciones internacionales, certificado en el manejo de empresas de BR, graduado del Instituto de Realtors y CEO de la prestigios firma de BR Reality Realty.