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¿Que es un pagare Hipotecario?

polizaEntre los documentos que firma una persona cuando asume una hipoteca a través de un préstamo hipotecario está el pagaré hipotecario. Muchas veces no sabemos a ciencia cierta qué significa o qué  representa. Un pagaré es una promesa escrita de una suma de dinero donde se establecen los términos y condiciones del repago de la deuda y donde se establece la penalidad en caso de incumpliendo de los términos y condiciones acordados.

Asimismo, el pagaré hipotecario sirve como un recibo, evidencia y garantía al prestamista al que usted le tomó prestado de que usted todavía le debe una suma de dinero. Así las cosas, el prestamista tiene en su poder un documento que representa el monto del préstamo hipotecario para que, en el caso de que usted no pueda cumplir con el pago, este puede recuperar parte de la deuda mediante el proceso de ejecución.

El prestamista conservará el original del pagaré hipotecario hasta que usted termine de realizar los pagos de la hipoteca. Usted tiene derecho a mantener una copia del pagaré. Si el prestamista vende su préstamo hipotecario a otro prestamista, el pagaré se endosa al nuevo prestamista.

La Ley Hipotecaria dispone que, en caso de venta de la finca hipotecada, el deudor obligacional no será relevado de su responsabilidad hasta tanto el acreedor  o “prestamista”  preste su consentimiento. Una cláusula de retención del precio por el comprador para pagar el importe de una hipoteca no libera al vendedor y deudor hipotecario original de su responsabilidad, en ausencia de consentimiento expreso del acreedor  o “prestamista”.

Luego de que salde el préstamo hipotecario, el prestamista le enviará copia del pagaré hipotecario o una carta confirmando el saldo de la deuda. Sin embargo, este acto no cancela el gravamen registrado en el Registro de la Propiedad. Para liberar de gravamen su propiedad debe llevar a cabo el proceso de cancelación del pagaré.

Existen varias maneras de cancelarlo. La primera, mediante escritura pública de cancelación de hipoteca en garantía de instrumento negociable en la cual será obligación del notario hacer constar que el compareciente es una persona con derecho a exigir el cumplimiento del pagaré. Un notario prepara y presenta la escritura de cancelación de pagaré hipotecario en el Registro de la Propiedad. El segundo es a petición de parte, autenticada ante notario. Los registradores cancelarán las hipotecas que tengan más de 20 años de vencidas. Sería esperar 20 años luego de la fecha de vencimiento del pagaré hipotecario e ir donde un notario para que prepare un documento en el cual haga constar en el Registro de la Propiedad que ya ha transcurrido este  periodo de tiempo.

Es  recomendable cancelar el pagaré y la hipoteca prontamente y mantenga el pagaré original en un lugar seguro, ya que en caso de que desee vender o volver a hipotecar su propiedad, le solicitarán evidencia del pagaré original o de la cancelación. Si pierde el pagaré durante la espera de los 20 años luego de la fecha de vencimiento del mismo  o si no procede con su cancelación, tendrá que iniciar un proceso judicial sobre Cancelación de Pagaré Extraviado y esperar una sentencia final y firme debidamente certificada en la cual se declaren extinguidas las obligaciones representadas en el pagaré y proceder a presentarlo en el Registro de la Propiedad.

El autor es abogado, miembro del San Juan Board of Realtor y del Colegio de Ingenieros y Agrimensores de Puerto Rico.  Para información llame al  787-662-0178, escriba a fcharleslaw@gmail.com o visite fcharleslawpr.com.

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