Por: Brenda A. Vázquez Colón / Especial para Construcción

Este año que está próximo a culminar ha sido una sorpresa positiva para la industria de la construcción y bienes raíces, ya que logró mejores cifras de las anticipadas, lo que pronostica el comienzo de una recuperación.

Este resultado se le atribuye, entre otras razones, a la ayuda provista por los incentivos bajo el Programa de Impulso a la Vivienda que comenzó en septiembre de 2009 y se extendió hasta diciembre del 2012. Entre el 1 de enero y 30 de noviembre de 2011 se otorgaron $133 millones en Bonos para Gastos de Cierre a un total de 22,369 participantes, quienes recibieron una ayuda promedio de $6,000.

EFECTO DE LOS INCENTIVOS

Según George Joyner, director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV), la asistencia del “Down Payment” y Bono de Gastos de Cierre benefició a 915 participantes en agosto de 2011, 988 en septiembre, 944 en octubre y 960 en noviembre. Este año el incentivo de la Segunda Hipoteca se les otorgó a 5,470 participantes. En octubre se beneficiaron 193 personas, mientras que en noviembre la cifra fue de 171. Estos números demuestran que ha continuado la venta de propiedades, aún en el mes de noviembre, cuando generalmente se experimenta una desaceleración.

Los beneficios bajo el Programa de Impulso a la Vivienda incluyen cero cargos por sellos y comprobantes en la compra de una propiedad nueva, 50% de descuento en los cargos de sellos y comprobantes en escrituras de cancelación de hipoteca y cero pago de la contribución sobre la propiedad por cinco años. La Ley de Transición del Programa Impulso a la Vivienda estipula que las ganancias de capital a largo plazo en la venta de toda residencia principal, están exoneradas del pago de contribuciones sobre ganancias de capital.

VENTAS DURANTE EL 2011

Los resultados de las ventas de las unidades que se informaron hasta octubre de este año mostraron un aumento en los pasados dos meses, con la venta de 936 de unidades existentes en septiembre para un total de 82 unidades más que en agosto.

Por otra parte, en octubre se vendieron 1,106 propiedades residenciales. Esta tendencia también se observa en las unidades de nueva construcción, renglón en el cual se registraron 214 ventas en septiembre y 242 en octubre.

“Todavía no hemos recibido los resultados de las ventas de noviembre, pero creemos que se mantuvo el mismo ritmo de la otorgación de los Bonos de Gastos de Cierre y Segundas Hipotecas en octubre”, estima Joyner.

Estas ventas son reportadas al Comisionado de Instituciones Financieras y no incluyen las compras realizadas con dinero en efectivo o gestionadas en cooperativas.

Sin embargo, según datos de Estudios Técnicos, la venta de cemento ha ido en marcado decrecimiento, ya que en el 2005 se vendieron 44 millones de sacos de 94 libras, lo que ha ido disminuyendo hasta llegar a 32 millones en 2008, 22 millones en 2009, 18 millones en 2010 y hasta octubre 31 de 2011, se han vendido 16 millones.

Sin embargo, el presidente de la Asociación Puertorriqueña del Concreto (APC), Emmanuel Colón Deglans, dijo que la venta del producto de la mayoría de las plantas de productores boricuas, han registrado un aumento que se ha mantenido en los últimos seis meses.

“Aún con la cantidad de la lluvia caída que interrumpe el vaciado de los camiones en los proyectos de construcción, menos productores, los números y la percepción general de nuestro sector que provee el principal material que llena las zapatas de lo que construye esta industria, hemos experimentado una leve mejoría que ronda entre un 10 y un 15% de aumento”. Señaló Colón quien añadió que la diferencia en la venta y producción de cemento incluye el almacenado, mientras que el hormigón o concreto, se atiene más a la demanda del mercado.

“La razón puede ser que nos estamos uniendo para enfrentar haberes foráneos que sacaron a muchas operaciones locales de carrera y los que quedamos dijimos; basta”. Aseguró por su parte José M. Reyes, quien ocupará la presidencia de la APC desde el 1 de enero. “Los productores boricuas estamos desarrollando consorcios de servicios que atiendan proyectos que un solo productor antes no podía servir. La APC ha unido a los productores del patio y ahora competimos contra el que sea que esté o el que venga de afuera”, añadió.

CRECIMIENTO MÁS RÁPIDO QUE EN ESTADOS UNIDOS

Para incentivar la compra de viviendas, el Gobierno de Estados Unidos promocionó el incentivo “First Time Home Buyer”, que brindaba un crédito contributivo de $8,000, reclamable en la próxima planilla de contribución sobre ingresos, un beneficio a largo plazo, que no fue tan exitoso como se esperaba.

“Ese incentivo solo ayudaba a las personas con un ingreso de más de $32,000 los que ganaban menos no se beneficiaron. Además, la gente tenía que tener el dinero del cierre, contrario al Bono de Gastos de Cierre de nosotros, por lo que fue mucho más efectivo que el de Estados Unidos”, explica Joyner.

Entre septiembre de 2010 y octubre de 2011, Puerto Rico tuvo un aumento tanto en la venta de unidades de nueva construcción como en las existentes, contrario a Estados Unidos. Los números de este año, hasta el 30 de noviembre, arrojaron un incremento en la venta de residencias de nueva construcción de 74.8%, mientras que Estados Unidos reflejó un disminución de 8.21%. En el caso de las viviendas existentes, Puerto Rico aumentó 26.78% y Estados Unidos tuvo una merma de 1.75%.

Según Joyner, un mercado de bienes raíces saludable para Puerto Rico debe contar con una venta mensual de 400 unidades. “Nos estamos manteniendo en una venta promedio de 300 propiedades, por lo que estamos un poco por debajo de las 400. Esperamos que esta tendencia se mantenga el próximo año. También estamos viendo más proyectos de nueva construcción y una disminución en el inventario existente de propiedades”, asegura el director.

SE MUEVE EL INVENTARIO

Por su parte, el economista y presidente de Estudios Técnicos, José Joaquín Villamil, quien dice sentirse sorprendido por la mejoría de los bienes raíces, indicó que este año se ha visto una reducción notable en el inventario de propiedades a la venta.

“Hay 8,200 propiedades construidas y listas para la venta. Aparte hay un grupo de propiedades que se van a construir en los próximos meses. El inventario actual de unidades nuevas es alrededor de 10,000, el año pasado teníamos unas 2,000 unidades más”, declara Villamil.

QUÉ SE CONSTRUYÓ Y QUÉ SE VENDIÓ

El precio promedio de las viviendas de nueva construcción que se vende en la Isla, según Villamil, es de $175,000 por lo que todavía no se atiende efectivamente la vivienda de interés social. La venta de propiedades de menos de $90,000 fue de solo 2.5%.

“Se construyeron viviendas donde no está la necesidad del País, que son las unidades de menos de $90,000. Esto ocurre por los altos costos de construcción y porque algunos desarrolladores prefieren proyectos de más valor”, opina Villamil.

Según datos de Estudios Técnicos, en el primer trimestre de 2010 se vendieron 897 unidades nuevas, 797 en el segundo trimestre y 818 en el tercero. Durante el 2011 se vendieron 1,126 en el primer periodo, 1,335 en el segundo y 1,355 en el tercero, lo que significa un aumento general de las ventas de este año, comparado con el pasado. También hubo un aumento de 2% en las ventas del tercer trimestre, si se compara con el segundo.

Del total de las ventas, el 67.2% fue de unidades “single family”, el 20.5% de condominios, 7.2% de “walk-up” y 1.4% de villas. Al comparar estos datos con los del 2010, se presentan una reducción en ventas de 30% en las unidades “walk-up” y 7% en los condominios. Sin embargo, las unidades “single family” y las de condominios, lograron la mayoría de las ventas con un 88%.

La mayor parte de las unidades de nueva construcción se vendieron entre los precios de $150,000 y $199,000 dejando atrás la venta de viviendas de alto costo. La mayoría de las ventas de propiedades de más de $300,000 fueron en condominios y villas.

REGIONES

Las regiones con más ventas en el último trimestre fueron Humacao con 17%, Mayagüez con 16% y Ponce con 15%, seguido de Caguas y San Juan, donde solo se han vendido unidades de condominios en los sectores de Hato Rey, Condado, Miramar y Viejo San Juan. En el 2010 durante el mismo periodo, las ventas mayores fueron en Guayama, Bayamón y San Juan.

Cabe señalar, que el 38% de las ventas de unidades de $300,000 o más fueron en la región de San Juan, mientras que las ventas de las propiedades entre $40,000 y $104,000, se concentraron en Guayama.

FERIA DE TU NUEVO HOGAR

Las Ferias de tu Nuevo Hogar que se llevaron a cabo en enero y mayo de 2011, ayudaron a la venta de propiedades y a evaluar el mercado de los bienes raíces.

Alejandro Brito, presidente de la Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico (ACH), relata que las ferias no tan solo ayudaron a promover las propiedades, sino a conocer la realidad de las situaciones o conflictos que enfrentan los compradores al gestionar la compra de una residencia.

“El evento movilizó a los compradores y los informó de las ofertas disponibles. Nos dimos cuenta de las diferentes situaciones que impactan e impiden las ventas. Este año la industria aceptó la realidad”, asegura el ejecutivo de ACH.

La primera feria contó con la asistencia de 34,493 personas, 9,077 familias y se opcionaron 137 propiedades. En la segunda actividad se recibió a 5,056 familias, 21,598 personas y se opcionaron 165 propiedades.

El 23% de las unidades opcionadas fue de $125,000 o menos, el 44% entre $125,000 y $250,000, el 31% entre $250,000 y $400,000 y el 2% de más de $400,000. El 76% de las familias buscaron su primer hogar, el 18% una segunda residencia, el 5% una propiedad de inversión y el 1% no especificó.

Por otra parte, Brito señaló que la compra de los portafolios de propiedades de algunos bancos del País por inversionistas del exterior, ayudaron a la economía.

“Esto quiere decir que los extranjeros creen en el valor de la Isla y la ven como un lugar de potencial crecimiento. Nos hace falta capital y es genial que los extranjeros inviertan aquí”, alega Brito.

PROYECCIONES Y RETOS PARA EL 2012

Tanto Joyner como Brito ven con optimismo el 2012 y piensan que las ventas de unidades de vivienda serán similares a las del 2011.

“Se espera que en el 2012 continúe la misma tendencia y creo que estamos comenzando a ver un repunte”, opina Joyner.

Estos expertos de la industria, sin embargo, reconocen que todavía falta mucho por hacer para lograr una economía sólida, sobre todo, más ayuda de un Gobierno que se atempere a la realidad económica actual.

“Las leyes y reglamentos no nos ayudan a salir del problema. No hay flexibilidad para vender el producto y los requisitos de financiamiento cada vez son más rigurosos. El sistema de reglas está hecho para los buenos tiempos, tenemos que adaptarnos. Por otro lado, hay que trabajar con nuevos modelos de viviendas asequibles”, propone Brito.

El presidente también enfatiza la importancia de enmendar la Ley de Propiedad Horizontal que exige un arbitrio de 6%, además del alto pago de CRIM en los apartamentos, reglamento de interés social y las leyes de los cascos urbanos, que según éste no incentivan a la construcción.

“La construcción vertical es muy cara y el costo de los terrenos significa entre el 20% y 25% de la inversión. Este año vamos a buscar que el Gobierno aporte las tierras que no tienen uso para atender la demanda de vivienda. Las leyes están afectando al inversionista y queremos un marco legal competitivo. Tratamos de crear alianzas entre la banca y Gobierno”, revela Brito.

Sobre este tema, Villamil menciona la importancia de expropiar los estorbos públicos y ponerlos en disposición de los desarrolladores de vivienda de interés social, por ser el sector de más demanda.

MERCADO DE ALQUILER

También se discutirá la necesidad de cambiar la Ley de Desahucio, ya que muchos dueños de propiedades temen rentar porque lograr el desahucio de un arrendatario moroso es cuesta arriba. Pero, a pesar de las dificultades, este mercado ha crecido este año, ya que representa una opción para quienes no pueden adquirir una propiedad.

“Hay 13,000 contratos de Sección 8 que están por caducar y se trabaja para que estas propiedades se mantengan disponibles para alquiler. Se ayuda al desarrollador a rehabilitarlas y mantenerlas, porque hay una gran necesidad en este sector”, asegura el presidente de Estudios Técnicos.

FUTURO DE LOS INCENTIVOS

A partir del 1 de julio del 2012, los beneficios que se incluyen en el Programa Impulso a la Vivienda se reducirán prácticamente a la mitad, aunque se pretende la continuación de estas ayudan que provienen de emisiones de bonos, dinero asignado de la Ley 122, ingresos del Plan de Estímulo Criollo y fondos de cuentas no reclamadas que recibe el Comisionado de Instituciones Financieras.

“Se presentará un proyecto de ley que pretende que el Comisionado de Instituciones Financieras perpetúe el uso de los fondos no reclamados como fuente de ingreso del Plan de Estímulo Criollo. La segunda fase de las ayudas para evitar la ejecución de viviendas, se realizará entre enero y febrero”, adelanta el director ejecutivo de AFV.

Por su parte, José Joaquín Villamil proyecta un panorama menos alentador, ya que según su análisis, durante el 2012 los préstamos hipotecarios se reducirán 1.5% y el País experimentará un crecimiento económico de 0%.

“Para este año fiscal que culmina el 30 de junio de 2012, se pronostica una caída de 4.5% en la industria de la construcción, que incluye al sector público y privado. Esto por la proyección del producto bruto de 0%. En el 2012 no tendremos una gran mejoría, pero no habrá una caída abrupta. Serán interesantes los resultados de las ventas de este último trimestre y el primero de 2012”, declara el economista.