Por Raisa Rivas Español, Especial para Construcción
Ya en enero de este año el CFPB adoptó el Ability-to-Repay Rule y otorgaron a los lenders 12 meses para implantar los nuevos requisitos que entrarán en vigor el 1ro. de enero del año próximo.
Esta semana representantes de la industria hipotecaria, el mercado de la vivienda y los bienes raíces alzaron su voz ante la preocupación que existe por los cambios que experimentará el sector hipotecario a partir del 10 de enero del próximo año, cuando entrará en vigor la Regla de la Capacidad de Repago (Ability to Repay o ATR, en inglés) y la Regla de Hipoteca Cualificada o (QM, en inglés).
Aunque ya se han dado a conocer en los medios estos cambios, el anuncio hecho esta semana ha causado nuevas dudas y preocupaciones entre los consumidores, especialmente entre los que proyectan comprar su casa a partir de esa fecha. Las nuevas reglas afectarán los márgenes prestatarios y limita a 43% del total de ingreso todas las deudas del consumidor. Esto incluye el pago de la hipoteca.
Las razones para los cambios están contenidas en la guía de las reglas del Buró para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB en inglés). En la exposición de motivos se destaca, en primer lugar, la gran cantidad de hipotecas que se otorgaron independientemente de la habilidad de repago de los consumidores, por los tres años anteriores a la crisis hipotecaria. En esa fecha, las evaluaciones de los underwriters eran poco rigurosas al extremo de que muchos no evaluaban los ingresos y deudas de los consumidores, lo que llevó según el documento a la recesión más seria desde la Gran Depresión.
Para el 2008 la Reserva Federal adoptó una regla bajo el Truth in Lending Act (TILA) prohibiendo a los bancos hacer préstamos hipotecarios sin evaluar la capacidad de repago. Esos requisitos entraron en vigor en octubre de 2009. En el 2010, la Dodd Frank Wall Street Reform y el Consumer Protection Act adoptaron requisitos similares (no idénticos) para evaluar la capacidad de repago para virtualmente todos los préstamos hipotecarios residenciales. El Congreso estableció una presunción de cumplimiento con los requisitos de ATR para ciertas categorías de hipoteca, llamadas en inglés Qualified Mortgages o QM.
Ya en enero de este año el CFPB adoptó el Ability-to-Repay Rule y otorgaron a los lenders 12 meses para implantar los nuevos requisitos que entrarán en vigor el 1ro. de enero del año próximo. Esos cambios pueden parecer muy técnicos y especializados, y lo son, pero la realidad es que los compradores quieren saber cómo eso los afecta, si es que hay menos posibilidades de recibir aprobación para un préstamo y si tendrán que pagar más de su bolsillo en el proceso hipotecario.
Muchos de estos cambios ya están vigentes pero el consumidor no tiene nada que temer, porque en vez de afectarlos y limitar su probabilidad de comprar su casa con un préstamo, estas reglas los protegen. Ese fue el mensaje al unísono de tres especialistas en el campo hipotecario, entrevistados por Construcción.
Nilda Batiz, presidenta de RBS Mortgage, Enid Pagán, presidenta de Mortgage Traders of PR, y el Lcdo. Rolando Quevedo Motta, presidente de la Corporación de Cumplimiento Legal (CCL) aceptaron que estas reglas, sin embargo, implican nuevos procesos, más papeleo y nuevo uso de software para la banca hipotecaria. En Puerto Rico hemos sido muy cautelosos en la banca hipotecaria y los trámites requeridos para los préstamos se han seguido al pie de la letra, dijo Batiz, pasada presidenta de la M-Loan y actualmente presidenta del Comité Interagencial de Agencias Estatales y Federales de la misma entidad.
La banquera destacó que al momento la industria hipotecaria está lenta y la originación de préstamos no está corriendo a ritmo normal. El consumidor está más pensativo y cauteloso, como en un compás de espera, pero nuestro mensaje ha sido claro y consistente. El momento de comprar es ahora porque aunque los intereses empezaron a subir, se mantienen en unos niveles razonables y quedan incentivos locales para comprar. No sabemos hasta cuándo esto seguirá siendo así, añadió.
Batiz identificó, por un lado, el exceso de publicidad negativa sobre el tema y la incertidumbre que existe en el ambiente económico como factores que han hecho que muchas personas estén pensando más sus decisiones económicas grandes, como es comprar su casa. Esto va cónsono también con que tuvimos un cambio de gobierno, un hecho que siempre se refleja en la conducta de los consumidores. Todo eso se entiende, pero por otro lado la gente ha perdido de perspectiva que la economía se ha ido recuperando, que los intereses todavía están a niveles conservadores y que al pasar la recesión, las propiedades se han ido equiparando a su valor real.
Los standards del Ability-to-Repay
La Regla del ATR/QM lo que requiere es que se haga una determinación razonable y de buena fe, antes de otorgar un préstamo, de que el consumidor tiene la habilidad de repagarlo. Requiere que se tomen en consideración ocho factores como mínimo:
1. Ingresos actuales
2. Status de empleo actual
3. Pago mensual del préstamo o de la transacción que se está solicitando
4. Pagos de otros préstamos
5. Pagos mensuales de las obligaciones relacionadas a la hipoteca
6. Deudas actuales incluyendo pensiones alimentarias
7. Análisis del ratio deuda vs. Ingreso
8. El historial de crédito
Por su parte, Enid Pagán destacó que la regla lo que busca es evitar en la banca hipotecaria préstamos de alto riesgo que no tengan la capacidad de pago. Los cambios que se están haciendo fueron para frenar ese tipo de préstamo, pero esa no es la práctica en Puerto Rico, porque aquí siempre se han documentado bien los préstamos. No así en Estados Unidos, donde se usaban los préstamos subprime y eran más laxos en la documentación o en los requisitos de cualificación. Por ejemplo, si tenías un puntaje de crédito alto no tenías que demostrar esa capacidad de pago. Esa práctica llevó a la industria a la debacle y nos afectó a todos, aún cuando no todos lo hacían, explicó.
Como puede verse en la lista de los ocho elementos, muchos bancos ya tomaban en cuenta la mayoría de esos factores. Pero ahora no es asunto voluntario, aquellos que no lo hacían están obligados a hacerlo, los van a poner a todos a hablar el mismo idioma.
De acuerdo a Pagán, entre los cambios se requiere que los banqueros documenten de una manera más formal la cartera de préstamos no conforming, por lo que la regla no aplica a los asegurados por la Federal Housing Administration (los FHA), los de Veteranos y otros préstamos del gobierno. Esos ya tenían procedimientos bien rigurosos. Se supone que en los préstamos que se han hecho se verifica la capacidad de repago del consumidor por lo que ese grupo está en lo que llaman un safe harbor.
En lo que sí va a verse un impacto es que aquellos bancos que hacían hipotecas como no doc (sin requerir documentos) o los préstamos conocidos como stated income donde no se verifica ingresos si tenían un buen puntaje de crédito u otra atenuante. Eso cambiará a partir de enero.
No es que no habrá ciertos tipos de financiamiento creativos, los bancos podrán hacerlo, como los de intereses variables, pero tendrán que estar bien documentados. Y hay que recalcar que las reglas aplican tanto a bancos como a cooperativas, a compras y a refinanciamientos, dijo Pagán cuya empresa realiza auditorías, control de calidad y cumplimiento, capacitación de personal y actividades de mercado secundario para instituciones financieras. La ejecutiva explicó que es importante que todas esas instituciones se eduquen sobre el cumplimiento de las reglas.
Sobre los préstamos FHA, indicó que en este momento los parámetros para su aprobación se quedan igual. Hasta el momento no hay cambios en ese sentido y la gente no debe entender que tienen que sacar más dinero para hacer su préstamo.
En cuanto a los parámetros de cualificación, Pagán y Batiz especificaron que desde hace varios meses está en vigor un parámetro estable para las hipotecas, que fija en 43% el límite de deudas del consumidor incluyendo la hipoteca. Esto no quita que bajo la nueva disposición se haga un underwriting o evaluación manual con los atenuantes de cada caso, pero hay que verlo así, uno a uno, precisó Pagán.
Cambios que sí notará el consumidor
Para el Lcdo. Quevedo Motta estas reglas brindan más recursos al consumidor. Esto va a sacar del mercado los lenders que han hecho un descarado abuso en Estados Unidos. Aquí siempre ha existido la rigurosidad al prestar, pero la ley se hace a nivel nacional y pagan justos por pecadores, dijo.
Entre los cambios que sí notará el consumidor están:
1. Deberá recibir un listado de las compañías consejeras del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). No es obligatorio acudir a ellas, pero da tranquilidad saber que están disponibles por si surge un problema.
2. El comprador va a recibir una especie de estado de cuenta mensual, que antes enviaban algunos bancos grandes pero ahora tendrán que enviarlo todos. Eso es fantástico; es como un estado de cuenta de tu tarjeta de crédito y te va a ayudar a que te asegures que todo está bien en tu cuenta, aunque también habrá un proceso de reclamo en caso de errores que tendrá que ser más rápido, dijo el licenciado.
3. Tres días antes del cierre habrá que enviarle una copia de la tasación. Antes el comprador tenía derecho a solicitar dicha copia, pero ahora tendrán que enviársela la solicite o no.
4. El experto en leyes hipotecarias añadió que estas reglas dan nuevas herramientas al consumidor. Sin embargo, si este no las utiliza, entonces estas iniciativas no servirán de nada. Hay que leer los documentos que se firman, los que le envían sobre el préstamo y estar informados sobre sus derechos.
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